intendo acquistare un immobile (Cat. a/2) che vorrei adibire a studio professionale, il venditore è un istituto di credito che intende disfarsi della struttura. Sono molto indeciso come acquistare.....prima casa (ho i requisiti)....leasing immobiliare......qualcuno può consigliarmi cosa attualmente conviene?????
acquisto immobile
- Creatore Discussione fabrizioc
- Data di Inizio
Karl8
Utente
Riferimento: acquisto immobile
Difficile dirlo su due piedi, comunque valuta questi aspetti:
Come abitazione prima casa:
- all'acquisto pagherai minori imposte (iva o registro e ipocatastali agevolate)
- puoi adibire a uso promiscuo l'immobile
come studio professionale
- puoi dedurre l'ammortamento
- alla cessione o estromissione si genera plusvalenza tassabile
Con leasing
- deduci le rate leasing
- se cedi il contartto o il diritto di riscatto non si genara plusvalenza ma sopravvenienza non tassabile
Occorre fare due conti e valutare
Difficile dirlo su due piedi, comunque valuta questi aspetti:
Come abitazione prima casa:
- all'acquisto pagherai minori imposte (iva o registro e ipocatastali agevolate)
- puoi adibire a uso promiscuo l'immobile
come studio professionale
- puoi dedurre l'ammortamento
- alla cessione o estromissione si genera plusvalenza tassabile
Con leasing
- deduci le rate leasing
- se cedi il contartto o il diritto di riscatto non si genara plusvalenza ma sopravvenienza non tassabile
Occorre fare due conti e valutare
barbarar
Utente
Riferimento: acquisto immobile
la differenza sull'imposta di registro è notevole (0,25% per prima casa, 2% per immobile diverso), se prima casa detrai comunque gli interessi sul mutuo. E soprattutto non hai problemi quando devi reintestarti il bene come privato. Secondo me è molto più conveniente la prima casa (tra l'altro gli importi finanziabili come prima casa sono generalmente superiori a quelli degli immobili commerciali)
per quanto riguarda la cessione del contratto di leasing non mi risulta che la sopravvenienza sia non tassabile (sei sicuro Karl8, perchè la cosa mi interesserebbe parecchio)
la differenza sull'imposta di registro è notevole (0,25% per prima casa, 2% per immobile diverso), se prima casa detrai comunque gli interessi sul mutuo. E soprattutto non hai problemi quando devi reintestarti il bene come privato. Secondo me è molto più conveniente la prima casa (tra l'altro gli importi finanziabili come prima casa sono generalmente superiori a quelli degli immobili commerciali)
per quanto riguarda la cessione del contratto di leasing non mi risulta che la sopravvenienza sia non tassabile (sei sicuro Karl8, perchè la cosa mi interesserebbe parecchio)
Karl8
Utente
Riferimento: acquisto immobile
Sembra una sorta di lacuna normativa, anche se non so per quanto duri.
Infatti da quando hanno introdotto la rilevanza delle plusvalenze anche per i professionisti, così come per le imprese, non è cambiato invece nulla relativamente alle sopravvenienze per i professionisti.
Così se un professionista vende un immobile sul quale ha dedotto le quote di ammortamento matuara un plus tassabile, ma se cede il diritto di riscatto sull'immobile preso in leasing matura una sopravvenienza come tale non tassabile seppure abbia fruito della deducibilità delle rate di leasing.
Attenzione però che la norma è così adesso, ma in futuro non si sa, per cui se pianifico le cose facendo un leasing oggi da cedere fra anni (e solo così avrei il vantaggio della deducibilità dei canoni) non si sa se tale sopravvenienza sarà ancora trattata come detto o diverrà, come possibile, imponibile.
Sembra una sorta di lacuna normativa, anche se non so per quanto duri.
Infatti da quando hanno introdotto la rilevanza delle plusvalenze anche per i professionisti, così come per le imprese, non è cambiato invece nulla relativamente alle sopravvenienze per i professionisti.
Così se un professionista vende un immobile sul quale ha dedotto le quote di ammortamento matuara un plus tassabile, ma se cede il diritto di riscatto sull'immobile preso in leasing matura una sopravvenienza come tale non tassabile seppure abbia fruito della deducibilità delle rate di leasing.
Attenzione però che la norma è così adesso, ma in futuro non si sa, per cui se pianifico le cose facendo un leasing oggi da cedere fra anni (e solo così avrei il vantaggio della deducibilità dei canoni) non si sa se tale sopravvenienza sarà ancora trattata come detto o diverrà, come possibile, imponibile.
Karl8
Utente
Riferimento: acquisto immobile
Aggiungo questo articolo.
Mercoledì 11 Aprile 2007, 0:00
Leasing leggero per i professionisti
Di di Andrea Bongi
La cessione di un contratto di leasing da parte di un professionista non genera sopravvenienza attiva tassabile. Da ciò deriva che per i possessori di reddito di lavoro autonomo, l'acquisto dei beni strumentali in leasing, da un punto di vista fiscale, può convenire ancor più dell'acquisto diretto. Le modifiche alla disciplina del reddito di lavoro autonomo, apportate soprattutto dal dl 223/06, con l'introduzione della rilevanza fiscale delle plusvalenze generatesi a seguito di cessione di beni strumentali, non hanno infatti previsto l'inclusione anche per il lavoro autonomo della rilevanza fiscale della sopravvenienza attiva da cessione del contratto di leasing, disciplinata invece per i redditi d'impresa nell'articolo 88, comma 5, del Tuir. Sopravvenienza attiva che si determina, è bene ricordarlo, in misura pari al valore normale del bene oggetto del contratto ceduto ed è pari al valore di mercato del bene al netto dei canoni di leasing ancora da scadere.
Per i professionisti quindi cedere un contratto di leasing non darà luogo a componenti positivi di reddito contrariamente a quanto accade invece nel reddito d'impresa. Un esempio? Supponiamo che un professionista, un dottore commercialista, si trovi di fronte alla scelta fra l'acquisto diretto o tramite leasing di un bene strumentale del valore di euro 10 mila (al netto dell'Iva). Supponiamo inoltre che il coefficiente di ammortamento previsto per questa categoria di beni sia pari al 20% annuo e che, nel caso di leasing, la durata dello stesso sia pari a 36 mesi con un canone mensile pari a euro 278 (sempre al netto dell'Iva ed escludendo gli oneri finanziari). Ipotizziamo inoltre che alla fine del secondo anno di possesso del bene il nostro dottore commercialista decida di cedere il bene in questione il cui valore di mercato, in quel momento, sia pari a euro 8 mila.
Se a monte di detta cessione egli ha optato per l'acquisto diretto del bene avrà dedotto in totale euro 4 mila, pari a due quote di ammortamento di euro 2 mila ciascuna (20% di 10 mila). Al momento della cessione del bene al suo valore di mercato realizzerà quindi una plusvalenza tassabile, post-dl 223/06, di euro 2 mila, pari cioè alla differenza fra il valore di cessione e il residuo ammortizzabile del bene. Detta plusvalenza sarà componente positiva di reddito tassata sia ai fini dell'irpef sia dell'Irap sia ai fini previdenziali (in questo caso cassa previdenza dottori commercialisti).
Se invece il dottore commercialista avesse optato per l'acquisto del bene tramite leasing, dopo due anni avrebbe dedotto esattamente 24 canoni da euro 278 ciascuno pari a un totale di euro 6.672 e la successiva cessione del contratto stesso, qualunque sia il valore di cessione pattuito con la controparte, non darà luogo a una componente positiva del suo reddito di lavoro autonomo.
La convenienza fiscale del leasing si manifesta quindi oltre che nella minor durata del periodo di ammortamento fiscale del bene rispetto all'acquisto diretto (effetto oggi in parte limitato dalle disposizioni sulla durata minima dei contratti di leasing di cui alla legge 248/2005 che impongono per i contratti di leasing una durata minima pari almeno alla metà del periodo di ammortamento del bene), anche dall'assenza di una componente positiva del reddito di lavoro autonomo al momento della cessione del contratto di leasing a terzi. Siamo in presenza di una economia di scelta: il professionista opta per la tipologia di contratto che gli consente, a parità di disponibilità del bene, il minor carico fiscale. E nel caso di specie siamo senza dubbio all'interno del lecito risparmio d'imposta. Non si può infatti pretendere che il soggetto passivo dilati la propria base imponibile per ricomprendervi anche situazioni non espressamente previste dalla norma. Il reddito di lavoro autonomo infatti si determina sulla base della differenza fra l'ammontare dei compensi in denaro e in natura percepiti nel periodo d'imposta e le spese sostenute per produrre il reddito stesso. A questo principio generale l'art. 54 del Tuir prevede una serie di eccezioni: la sopravvenienza attiva da cessione del contratto di leasing non vi è ricompresa.
Aggiungo questo articolo.
Mercoledì 11 Aprile 2007, 0:00
Leasing leggero per i professionisti
Di di Andrea Bongi
La cessione di un contratto di leasing da parte di un professionista non genera sopravvenienza attiva tassabile. Da ciò deriva che per i possessori di reddito di lavoro autonomo, l'acquisto dei beni strumentali in leasing, da un punto di vista fiscale, può convenire ancor più dell'acquisto diretto. Le modifiche alla disciplina del reddito di lavoro autonomo, apportate soprattutto dal dl 223/06, con l'introduzione della rilevanza fiscale delle plusvalenze generatesi a seguito di cessione di beni strumentali, non hanno infatti previsto l'inclusione anche per il lavoro autonomo della rilevanza fiscale della sopravvenienza attiva da cessione del contratto di leasing, disciplinata invece per i redditi d'impresa nell'articolo 88, comma 5, del Tuir. Sopravvenienza attiva che si determina, è bene ricordarlo, in misura pari al valore normale del bene oggetto del contratto ceduto ed è pari al valore di mercato del bene al netto dei canoni di leasing ancora da scadere.
Per i professionisti quindi cedere un contratto di leasing non darà luogo a componenti positivi di reddito contrariamente a quanto accade invece nel reddito d'impresa. Un esempio? Supponiamo che un professionista, un dottore commercialista, si trovi di fronte alla scelta fra l'acquisto diretto o tramite leasing di un bene strumentale del valore di euro 10 mila (al netto dell'Iva). Supponiamo inoltre che il coefficiente di ammortamento previsto per questa categoria di beni sia pari al 20% annuo e che, nel caso di leasing, la durata dello stesso sia pari a 36 mesi con un canone mensile pari a euro 278 (sempre al netto dell'Iva ed escludendo gli oneri finanziari). Ipotizziamo inoltre che alla fine del secondo anno di possesso del bene il nostro dottore commercialista decida di cedere il bene in questione il cui valore di mercato, in quel momento, sia pari a euro 8 mila.
Se a monte di detta cessione egli ha optato per l'acquisto diretto del bene avrà dedotto in totale euro 4 mila, pari a due quote di ammortamento di euro 2 mila ciascuna (20% di 10 mila). Al momento della cessione del bene al suo valore di mercato realizzerà quindi una plusvalenza tassabile, post-dl 223/06, di euro 2 mila, pari cioè alla differenza fra il valore di cessione e il residuo ammortizzabile del bene. Detta plusvalenza sarà componente positiva di reddito tassata sia ai fini dell'irpef sia dell'Irap sia ai fini previdenziali (in questo caso cassa previdenza dottori commercialisti).
Se invece il dottore commercialista avesse optato per l'acquisto del bene tramite leasing, dopo due anni avrebbe dedotto esattamente 24 canoni da euro 278 ciascuno pari a un totale di euro 6.672 e la successiva cessione del contratto stesso, qualunque sia il valore di cessione pattuito con la controparte, non darà luogo a una componente positiva del suo reddito di lavoro autonomo.
La convenienza fiscale del leasing si manifesta quindi oltre che nella minor durata del periodo di ammortamento fiscale del bene rispetto all'acquisto diretto (effetto oggi in parte limitato dalle disposizioni sulla durata minima dei contratti di leasing di cui alla legge 248/2005 che impongono per i contratti di leasing una durata minima pari almeno alla metà del periodo di ammortamento del bene), anche dall'assenza di una componente positiva del reddito di lavoro autonomo al momento della cessione del contratto di leasing a terzi. Siamo in presenza di una economia di scelta: il professionista opta per la tipologia di contratto che gli consente, a parità di disponibilità del bene, il minor carico fiscale. E nel caso di specie siamo senza dubbio all'interno del lecito risparmio d'imposta. Non si può infatti pretendere che il soggetto passivo dilati la propria base imponibile per ricomprendervi anche situazioni non espressamente previste dalla norma. Il reddito di lavoro autonomo infatti si determina sulla base della differenza fra l'ammontare dei compensi in denaro e in natura percepiti nel periodo d'imposta e le spese sostenute per produrre il reddito stesso. A questo principio generale l'art. 54 del Tuir prevede una serie di eccezioni: la sopravvenienza attiva da cessione del contratto di leasing non vi è ricompresa.