Vendere casa affittata

[fra.guiducci]

Ciao a tutti,
sono proprietario di un appartamento attualmente locato fino al 31 Dicembre ma che nel frattempo è anche in vendita da qualche mese. Ho già un accordo con nuovi inquilini per un contratto 3+2 che partirebbe dal primo gennaio 2018.
Ovviamente quindi sto vendendo solo a chi interessato ad un uso investimento quindi interessato ad acquisire una casa già affittata e non andarci a vivere.
La mia domanda è, come funziona se voglio vendere? Basta semplicemente fare un cambio di intestazione del contratto di affitto?
Grazie

 

[giuseppepiantino@libero.i]

credo che non sia necessario modificare il contratto di affitto nel senso che evidentemente stai vendendo un immobile occupato
ci penserà il nuovo proprietario a comunicare il tutto.
ciaso

 

[fra.guiducci]

Da fonti online ho capito che la prelazione scritta all'inquilino va mandata tramite ufficiale giudiziario solo se al termine del contratto (nel mio caso dopo i primi 3 anni) ho intenzione di vendere.
Ma nel mio caso il contratto partirà dall'8 gennaio, nel caso in cui mi arriva una proposta di acquisto che accetto ad aprile, sono obbligato a notificare gli inquilini?
Grazie mille a tutti

 

[Rasheeda Suhailah]

Nel mio caso il contratto partirà dall'8 gennaio, nel caso in cui mi arriva una proposta di acquisto che accetto ad aprile, sono obbligato a notificare gli inquilini?

Assolutamente no. Se tu non modifichi la durata del rapporto, comunicando diniego di rinnovo alla prima scadenza (con il limite però della consistenza patrimoniale di un solo altro immobile non locato adibito ad abitazione propria), vale a dire non modifichi la durata del rapporto, puoi procedere liberamente alla vendita a terzi in qualsiasi momento del rapporto locativo (anche dopo un giorno dalla decorrenza del contratto) senza vincoli di prelazione legale (art.3, lett. g) della legge 431/’98), salvo che il contratto non contenga una clausola di prelazione convenzionale, ossia per volontà delle parti (ad es. “Viene concessa prelazione all’inquilino in caso di vendita dell’unità immobiliare”) ove, in tal caso, la prelazione potrà dirsi operante (tale prelazione scatta in qualsiasi momento ed è indipendente da qualsiasi disdetta). Se tale clausola manca e il locatore, a contratto, non riconosce tale diritto al conduttore, se tu vendi l’immobile in corso di rapporto, lasciando inalterata la durata del contratto, al conduttore non spetta alcun diritto di prelazione e tu sei libero di vendere a chi vuoi.

 

[fra.guiducci]

Assolutamente no. Se tu non modifichi la durata del rapporto, comunicando diniego di rinnovo alla prima scadenza (con il limite però della consistenza patrimoniale di un solo altro immobile non locato adibito ad abitazione propria), vale a dire non modifichi la durata del rapporto, puoi procedere liberamente alla vendita a terzi in qualsiasi momento del rapporto locativo (anche dopo un giorno dalla decorrenza del contratto) senza vincoli di prelazione legale (art.3, lett. g) della legge 431/’98), salvo che il contratto non contenga una clausola di prelazione convenzionale, ossia per volontà delle parti (ad es. “Viene concessa prelazione all’inquilino in caso di vendita dell’unità immobiliare”) ove, in tal caso, la prelazione potrà dirsi operante (tale prelazione scatta in qualsiasi momento ed è indipendente da qualsiasi disdetta). Se tale clausola manca e il locatore, a contratto, non riconosce tale diritto al conduttore, se tu vendi l’immobile in corso di rapporto, lasciando inalterata la durata del contratto, al conduttore non spetta alcun diritto di prelazione e tu sei libero di vendere a chi vuoi.

Grazie mille per la risposta, però è anche vero che non posso inserire volontariamente una clausula di prelazione convenzionale sul contratto del tipo " non viene concessa prelazione all’inquilino in caso di vendita dell’unità immobiliare".
Quantomeno online ho trovato questo ma non capisco se la fonte è attendibile: https://www.laleggepertutti.it/124848_il-diritto-di-prelazione-nella-locazione-abitativa

Online c'è chi dice che la comunicazione va comunque fatta... ma non riesco a capire l'attendibilità..

 

[giuseppepiantino@libero.i]

forse non ti è stata chiara la corretta risposta data da Rasheeda. Se non vi è indicata alcuna clausula nel contratto in essere tu sei completamente libero
ciao

 

[fra.guiducci]

Ok chiaro.

Se vendo, come sto facendo, ad una persona ad uso investimento e pertanto compra con inquilino all'interno, non è dovuta la richiesta di prelazione.
Se invece vendo dicendo invece del 3+2 voglio disdire prima o cambiare la tipologia di contratto o comunque a scadenza dello stesso va fatta la richiesta di prelazione.

Corretto? Grazie!!!!

 

[elisabass]

Ciao, scrivo qui perché non trovo dove iniziare una nuova discussione, visto che l'argomento è lo stesso. Sono proprietaria di un appartamento allocato con contratto 4+4. I primi 4 anni non sono ancora trascorsi (scadranno a marzo 2026) ma ora vorrei venderlo. Preferirei venderlo senza l'inquilino dentro, e il mio attuale inquilino non ha diritto di prelazione, come indicato nel contratto. Come mi devo comportare?
Grazie!

 

[STUDIOCEL]

L' inquilino può certamente restare fino alla fine degli 8 anni se non hai un motivo valido secondo la legge 431/98 per cessare ai primi 4....