Le imposta dovute nel caso di risoluzione di un contratto di usufrutto sono state oggetto di chiarimento da parte dell'Agenzia delle Entrate nella risposta interpello n.41 del 12.2.2019 e qui allegata. Il documento di prassi riguardava i quesiti posti da un notaio in merito al tipo di tassazione applicabile e alla metodologia per stabilire il calcolo della base imponibile cui applicare la tassazione nel caso di risoluzione di diritto di usufrutto a termine.
In generale, il regime di tassazione da applicare al contratto di risoluzione di diritto di usufrutto a termine è quello previsto per la cessione di diritti reali su beni immobili strumentali per natura e quindi con applicazione
- dell’imposta di registro in misura fissa (tanto se esente da iva o imponibile per opzione, in virtù del principio di alternatività IVA/registro)
- delle imposte ipotecarie nella misura del 3%
- delle imposte catastali nella misura dell’1%.
Per quanto la base imponibile cui commisurare le suddette imposte proporzionali, le imposte dovute per la trascrizione e la voltura catastale sono commisurate alla base imponibile determinata ai fini dell’imposta di registro o dell’imposta sulle successioni e donazioni. Pertanto per gli atti che hanno ad oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari, la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio alla data dell’atto o, se superiore, il corrispettivo pattuito.
Come chiarito nella risposta delle Entrate, l’articolo 48, secondo periodo dell’unico comma del Testo Unico prevede inoltre, una disciplina specifica per la determinazione del valore del diritto di usufrutto, uso o abitazione. Precisamente, tale disposizione normativa stabilisce che si assume come annualità l’ammontare ottenuto moltiplicando il valore della piena proprietà per il saggio legale di interesse. Nel caso di rendita a tempo determinato, il valore della rendita è costituito dal valore attuale dell’annualità, calcolato al saggio legale di interesse.
Nel caso di specie, l’effetto che deriva dal contratto di risoluzione di diritto di usufrutto a termine, benché riconducibile ad un atto che trasferisce un diritto reale di godimento, consta nella ricostituzione della piena proprietà dell’immobile in capo al nudo proprietario. Tramite questo atto si realizza, quindi, la riunione dell’usufrutto (trasferito a titolo oneroso e per un periodo di tempo determinato) alla nuda proprietà. Pertanto si applicano le imposte ipotecarie e catastali in misura proporzionale, commisurate alla base imponibile determinata secondo le disposizioni degli articoli 48 e 46 del TUR.
