Per la tassazione dei redditi derivanti dalle locazioni brevi si puo' scegliere tra la tassazione ordinaria e la tassazione con la cedolare secca con l'aliquota del 21%.
Per valutare la convenienza reale della cedolare rispetto alla tassazione Irpef ordinaria occorre considerare, in presenza di altri redditi, il diritto a detrazioni d’imposta e le aliquote delle addizionali regionali e comunali che pesano sull'Irpef.
Occorre pertanto prima di optare per la cedolare secca procedere a una valutazione di convenienza partendo dalla situazione reale del contribuente simulando le imposte da pagare. Ci sono, infatti, situazioni nelle quali si può avere una convenienza fiscale maggiore a scegliere il regime ordinario che quello della cedolare.
Questo accade in due casi specifici:
• situazioni di incapienza (senza reddito da locazione) e spese significative per le quali si ha diritto a detrazioni d’imposta;
• presenza di soli redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente per i quali la detrazione d’imposta non è rapportata al periodo di lavoro e c’è margine per utilizzare la detrazione stessa.
Nel primo caso cumulando i redditi con quello da locazione è possibile utilizzare le detrazioni per ridurre l’importo dell’Irpef dovuto sul canone di locazione. Se invece si optasse semplicemente per la cedolare si avrebbe l’obbligo di pagare l’imposta sul canone senza poter usufruire delle detrazioni per le spese sostenute.
È il caso, ad esempio, di chi ha effettuato lavori di ristrutturazione sull’immobile da affittare e ha per questo detrazioni rilevanti e tali da superare l’IRPEF dovuta, o chi affitta parte dell’immobile nel quale vive e ha diritto alla detrazione del mutuo, ma ha solo il reddito da locazione. Se questo fosse sottoposto a cedolare la detrazione del mutuo non sarebbe più possibile.
Stesso discorso per il secondo caso: le detrazioni per i redditi assimilati, infatti variano in funzione del reddito e sono pari a:
A) Reddito per detrazioni fino ad euro 4.800
La detrazione, spetta nella misura fissa di euro 1.104. Da riportare nel rigo RN7, colonna 4.
B) Reddito per detrazioni superiore ad euro 4.800 e fino a euro 55.000
Per determinare l’ammontare della detrazione effettivamente spettante calcolare:
1) Quoziente = 55.000 – Reddito per detrazioni/50.200
Se il Quoziente è superiore a zero e minore di uno devono essere utilizzate le prime quattro cifre decimali.
2) Detrazione spettante = 1.104 x Quoziente
Da riportare nel rigo RN7, colonna 4, l’importo della detrazione come sopra determinata.
C) Reddito per detrazioni superiore ad euro 55.000.
La detrazione per altri redditi è pari a zero.
La convenienza a dichiarare il canone di locazione ai fini IRPEF può aversi, dunque, anche in questo caso, considerando che per i primi 4.800 euro di reddito non sono dovute imposte in virtù della detrazione. Per sciogliere qualunque dubbio si deve, quindi, raffrontare la cifra dovuta a fronte della cedolare con quella da versare tenendo invece conto del reddito complessivo e delle detrazioni d’imposta applicabili.
Per approfondire il regime delle locazioni brevi ti consigliamo la lettura Dichiarazione dei redditi 2020: guida alle locazioni brevi
