Installazione di vepa in condomino: i consigli prima di installarle

Le vepa (vetrate panoramiche amovibili) sono strutture trasparenti installate su balconi, logge o verande per creare una barriera tra l'ambiente interno e quello esterno. 

Si tratta di un prodotto utilizzato principalmente come elemento divisorio verticale, caratterizzato da pannelli in vetro di spessore compreso tra 5mm e 10mm, disposti verticalmente, inseriti alle estremità superiore e inferiore in apposite “guide” realizzate in alluminio.

Queste vetrate offrono numerosi vantaggi, tra cui il miglioramento del comfort abitativo, delle prestazioni energetiche dell'edificio e l'aumento degli spazi fruibili. 

Tuttavia, devono rispettare alcune caratteristiche fondamentali: non creare spazi chiusi permanentemente, cioè non devono comportare una variazione dei volumi e delle superfici dell'edificio; favorire una ventilazione naturale; minimizzare l'impatto visivo. 

Con la conversione in legge del Decreto Aiuti bis (Dl 115/2022), le vepa sono state espressamente incluse nelle opere di edilizia libera, il che significa che non richiedono permessi edilizi, purché rispettino le suddette caratteristiche. Inoltre, è ora possibile installarle anche nei porticati. Sebbene l'installazione delle vetrate in questione sia stata semplificata dal punto di vista urbanistico e non richieda permessi edilizi, potrebbe comunque generare conflitti all'interno del condominio.

1) L’esame del regolamento di condominio del costruttore

Non è raro che nel regolamento predisposto dal costruttore si trovino clausole che vietino qualsiasi opera esterna che modifichi l'architettura e l'estetica del fabbricato o vietino tutte le opere che, anche senza arrecare danno o pregiudizio, siano tali da modificare (in qualsiasi senso, anche migliorativo) le originarie linee architettoniche dell'edificio o la sua estetica e simmetria. Una clausola del regolamento di condominio cosiddetto contrattuale che imponga la conservazione dell'originaria "facies" architettonica dell'edificio condominiale, comprimendo il diritto di proprietà dei singoli condomini mediante il divieto di qualsiasi opera modificatrice, persino migliorativa, impedisce l’installazione delle vepa da parte del condomino: il progetto non è realizzabile.  E’ possibile poi che una disposizione del regolamento, da un lato, condizioni la realizzazione qualsiasi opera che possa modificare la sicurezza, la stabilità e lo stato di decoro dell'edificio al consenso preventivo dell'assemblea, dall'altro preveda obbligo del ripristino dello stato di fatto come sanzione per l'esecuzione delle modifiche in difetto di autorizzazione: una tale clausola è certo che voglia sancire il principio dell'immodificabilità del fabbricato senza il consenso dell'assemblea (Cass. civ., sez. II, 21/05/1997, n. 4509). In tal caso senza il consenso dell'assemblea qualunque opera è illecita indipendentemente dal fatto che alteri o meno il decoro della facciata.

2) Il rispetto dell’articolo 1122 c.c.

Anche in mancanza di clausole restrittive del regolamento, è certo che non siano lecite quelle vetrate che hanno scopo di chiudere il balcone di un condomino delimitate da una struttura di colore del tutto differente dalla colorazione delle altre parti della facciata e dello stesso balcone.

L'art. 1122 c.c. disciplina l'ipotesi in cui il condomino realizzi opere all'interno della sua esclusiva proprietà. 

Tale norma vieta al condomino di eseguire opere nella sua proprietà che rechino danno alle parti comuni o determinino pregiudizio al decoro architettonico dell'edificio.

In altre parole il condomino ha il diritto di godere e disporre dell'appartamento apportandovi modifiche o trasformazioni che ne possano migliorare l'utilizzazione, con l'unico limite di non ledere i diritti degli altri condomini. 

3) La comunicazione all’amministratore

In ogni caso tale norma sembra imporre a chi esegue opere sulla proprietà privata - anche quelle non travalicanti i limiti di cui all’art.1122 c.c. - di darne comunicazione all’amministratore di condominio il quale, a sua volta, sarà tenuto a riferirne subito all’assemblea.

È opportuno che il condomino alleghi alla comunicazione all’amministratore della documentazione fotografica o disegni idonei a chiarire il progetto che vuole realizzare; l'amministratore, ricevuta questa documentazione potrebbe suggerire al condomino miglioramenti o un progetto sostitutivo di contenuto meno invasivo e, quindi, compatibile con il decoro del caseggiato.

4) La soluzione concordata

Se il condomino decidesse di procedere all’installazione delle vetrate arrivando a modificare la facciata e determinando una alterazione della unitarietà di linee e di stile della stessa, con conseguente pregiudizio estetico non modesto e dunque non trascurabile, si esporrebbe alla legittima reazione della collettività condominiale. 

Al contrario il vigente art. 1122 c.c., comma 2, dispone che il condomino che intenda procedere ad opere su parti di sua proprietà o uso individuale ne dia preventiva notizia all’amministratore, il quale possa così riferirne in assemblea perché siano concordate eventuali modifiche volte a preservare il decoro del caseggiato: in tal modo il conflitto con la restante parte della collettività viene evitato (Trib. Milano 24 febbraio 2025, n. 1574).