Condomìni costruiti prima del ’42: come si decide cosa è comune?

L’art. 1117 c.c. individua le parti dell’edificio che, per presunzione legale, si considerano comuni quando il titolo non dispone diversamente.

Si tratta di una presunzione che non nasce da un automatismo astratto, ma dalla destinazione del bene all’uso collettivo e dalla sua attitudine oggettiva a servire l’intero edificio.

Proprio per questo motivo essa opera indipendentemente dalla volontà dei singoli proprietari e si attiva ogni volta che manchi un titolo contrario chiaro, specifico e inequivoco.

1) Condomìni costruiti prima del ’42: come si decide cosa è comune

Le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiarito che la cosiddetta “presunzione di condominialità” deve essere intesa in senso atecnico: i beni indicati dall’art. 1117 c.c. sono comuni salvo che un titolo idoneo (regolamento contrattuale, atto di acquisto, usucapione, ecc.) ne attribuisca espressamente la proprietà esclusiva (Cass., SS.UU., n. 7449/1993).

L'onere di superare la presunzione di comproprietà grava sul singolo condomino che rivendica l'esclusiva proprietà di un bene. 

Tale presunzione può essere superata solo tramite prova scritta contraria al titolo di proprietà condominiale. 

L'individuazione delle parti comuni effettuata dall'art. 1117 cod. civ. dispensa il condominio dalla prova del diritto, configurandosi solo come una presunzione, necessitando il singolo proprietario della prova del titolo contrario

Così, ad esempio, il cavedio (cioè quel piccolo cortile interno, spesso stretto e verticale, che serve a dare aria e luce ai locali affacciati) si presume comune.

La sua funzione, infatti, è strutturalmente destinata al servizio dell’intero edificio: garantisce aerazione, illuminazione e, talvolta, il passaggio di impianti o tubazioni che servono più unità immobiliari.

In mancanza di un titolo, nessun proprietario può rivendicarne l’uso esclusivo o impedirne l’utilizzo agli altri, perché la sua funzione è intrinsecamente legata al benessere e alla salubrità dell’intero fabbricato.

Ma questo principio, oggi pacifico, pone un interrogativo cruciale quando il condominio trae origine da atti anteriori al codice civile del 1942: se l’art. 1117 c.c. stabilisce che, in mancanza di un titolo contrario, le parti dell’edificio destinate all’uso collettivo si presumono comuni, come si deve procedere quando il condominio trae origine da un atto anteriore al 1942, cioè precedente all’introduzione stessa dell’articolo? La presunzione di comunione opera comunque, oppure occorre applicare criteri diversi fondati sul vecchio codice civile del 1865? 

La questione è stata affrontata da una recente decisione della Cassazione.

2) La vicenda

La controversia nasce all’interno di un edificio composto da più unità immobiliari, dove due condomini sostenevano di essere proprietari esclusivi di due beni: una cisterna‑pozzo situata al piano sottostrada di un edificio e una striscia di terreno larga due metri posta lungo il lato levante del fabbricato. 

Il Tribunale accertava che entrambi i beni dovevano considerarsi comuni a tutti i condomini, in quanto destinati all’uso collettivo e non risultando alcun titolo idoneo a dimostrarne la proprietà esclusiva. 

Il giudice di primo grado condannava i due condomini al ripristino del locale cisterna, rigettando le ulteriori domande risarcitorie e le richieste di garanzia.

I due condomini soccombenti proponevano appello sostenendo che l’atto di divisione del 1929 (da cui il condominio traeva origine) non era opponibile perché non trascritto e che, in ogni caso, la cisterna‑pozzo e la striscia di terreno erano di loro proprietà esclusiva.

La Corte d’appello respingeva integralmente il gravame, confermando che l’atto del 1929 costituiva a tutti gli effetti titolo costitutivo del condominio e che, in mancanza di un titolo contrario, operava la presunzione di comunione prevista dall’art. 1117 c.c.

I condomini ricorrevano allora in Cassazione articolando quattro motivi: contestavano la validità e l’opponibilità dell’atto del 1929, negavano l’esistenza stessa del condominio all’epoca della divisione, lamentavano l’omesso esame di atti successivi e sostenevano l’assenza di una destinazione all’uso comune del locale cisterna‑pozzo nero.

3) La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato ogni doglianza. 

In primo luogo ha chiarito che l’art. 1117 c.c. si applica anche ai condomìni nati prima del 1942, poiché già il codice civile del 1865, all’art. 562, prevedeva che le riparazioni delle “cose comuni” fossero a carico di tutti i proprietari.

Da tale norma la giurisprudenza aveva ricavato una presunzione di comunione fondata sulla destinazione all’uso collettivo, poi recepita e sistematizzata dall’art. 1117 c.c. del 1942.

Pertanto, anche per gli edifici “storici”, la natura comune o esclusiva dei beni va individuata alla luce del titolo originario, e non degli atti successivi.

La Corte ha confermato che l’atto di divisione del 1929 (correttamente ricostruito e non contestato nel contenuto) indicava come comune il passaggio antistante la facciata di levante e non attribuiva in via esclusiva il pozzo nero. 

Gli odierni ricorrenti non hanno prodotto alcun titolo contrario idoneo a superare la presunzione di comunione: né il loro atto di acquisto del 1990, né altri documenti successivi possono prevalere sul titolo costitutivo.

La Cassazione ha ribadito che solo il primo atto di trasferimento dall’originario unico proprietario può derogare alla presunzione di comunione, e solo se contiene una chiara volontà di riservare in via esclusiva determinati beni.

I giudici supremi hanno rilevato inoltre che il pozzo nero, anche dopo la dismissione e la sostituzione con una condotta fognaria, continuava a svolgere una funzione oggettivamente comune, poiché al suo interno correvano tubazioni a servizio di più unità immobiliari. 

Tale accertamento, fondato sulle risultanze della consulenza tecnica e confermato dai giudici di merito, esclude qualsiasi possibilità di attribuzione esclusiva.