Solidarità passiva venditore-acquirente: anche per il risarcimento a terzi?

Secondo l’art. 63, quarto comma, disp. att. c.c., “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.

L'articolo 63, comma 4, dip. att. c.c. stabilisce che l'acquirente di un'unità immobiliare in un condominio è solidalmente responsabile per i debiti condominiali maturati prima dell'acquisto.

1) Solidarietà passiva venditore-acquirente per contributi condominiali

In base alla norma sopra menzionata l'amministratore del condominio può richiedere all'acquirente di pagare per intero i contributi condominiali arretrati, anche se nello stato di ripartizione approvato dall'assemblea condominiale risulta il nome del precedente proprietario (alienante).

La solidarietà in questo contesto giuridico significa che sia il venditore (alienante) sia l'acquirente di un'unità immobiliare in condominio sono responsabili insieme (congiuntamente) per i debiti condominiali maturati prima della vendita. L'amministratore del condominio, quindi, può richiedere il pagamento per intero a uno dei due soggetti, senza dover dividere l'importo tra loro.

In pratica il condominio può rivolgersi direttamente all'acquirente per il pagamento le spese condominiali del venditore ex condomino non corrisposte dei debiti arretrati che però non deve sostenere da solo. Una volta pagati al condominio, l'acquirente ha il diritto di rivalersi (chiedere il rimborso) sul venditore per i contributi arretrati che appartengono al periodo precedente all'acquisto. Questo principio tutela il condominio, garantendo che i debiti vengano pagati, ma lascia alla parte acquirente il compito di recuperare quanto spettante dal venditore. 

Del resto, l’art. 63, ultimo comma, disp. att. c.c., introdotto dalla legge di riforma del condominio ha previsto che, nell’ipotesi di trasferimento per atto tra vivi, a qualsiasi titolo, di unità immobiliari in regime di condominio, la trasmissione all’amministratore della copia autentica dell’atto di trasferimento è essenziale al fine della liberazione dell’alienante dall’obbligo di pagamento dei contributi condominiali. Ne consegue che, sino alla data di trasmissione della suddetta copia autentica, l’alienante è coobbligato con l’acquirente, nei confronti del condominio, per tutti i contributi condominiali sino ad allora maturati.

2) Solidarietà passiva venditore-acquirente: riguarda solo i “contributi”

La norma contenuta nell'articolo 63, quarto comma, disp. att. c.c., stabilisce che chi subentra nei diritti di un condòmino (l'acquirente di un'unità immobiliare) è obbligato, solidalmente con il venditore, al pagamento dei contributi condominiali relativi all'anno in corso e a quello precedente. Questa norma circoscrive espressamente la sua operatività ai soli contributi condominiali, ovvero agli importi dovuti da ciascun condomino per far fronte alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, ma non per somme dovute a diverso titolo. Del resto, anche in materia di comunione, l’art. 1104, terzo comma, c.c. stabilisce che “il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati”.

3) Il problema risarcimento danni

Alla luce delle considerazioni precedenti sembra utile evidenziare che l'acquirente di un'unità immobiliare nell'edificio può essere chiamato a rispondere, nei confronti del condomino, dei debiti del suo dante causa (venditore), solidalmente con lui e non al suo posto, esclusivamente per le spese condominiali non pagate risultanti dallo stato di ripartizione approvato dall'assemblea e non per altre ragioni di debito. L'articolo 63 disp. att. c.c., nel disciplinare la responsabilità solidale dell'acquirente di un immobile in condominio, si riferisce esclusivamente agli oneri condominiali ordinari e straordinari legati alla partecipazione pro quota alle spese condominiali (ad esempio, manutenzione delle parti comuni e godimento dei servizi condominiali). Tuttavia, non si estende alle obbligazioni di natura risarcitoria, come le somme per risarcimenti di danni causati dal condominio a terzi, che restano fuori dall'ambito di applicazione di questa norma. Pertanto, il nuovo proprietario non può essere chiamato a rispondere per eventuali somme dovute a titolo di risarcimento dei danni riferiti a periodi precedenti all'acquisto. Del resto, anche il diritto al risarcimento del danno spettante ad un condomino, derivante da vizi o difetti causati da un appaltatore incaricato dal condominio, è considerato un diritto di credito. Questo diritto non si trasferisce automaticamente al nuovo proprietario al momento della compravendita dell'immobile, a meno che non sia stato espressamente previsto un patto di cessione del credito tra il venditore e l'acquirente.