Lite del condominio contro terzi: come si esercita il diritto di dissenso

Nell’ipotesi in cui un singolo condomino non condivida l’idea degli altri condomini di promuovere una lite nei confronti di terzi (ad esempio un caseggiato vicino) deve esprimere il suo dissenso secondo le forme previste dall’art. 1132 del c.c.

Tale norma definisce con precisione l’ambito di applicazione del dissenso, stabilendo che, quando l’assemblea decide di intraprendere una lite contro terzi, il condomino che non condivide tale scelta (avendo votato contro o essendosi astenuto) può separare la propria responsabilità rispetto alle conseguenze della causa in caso di soccombenza.

In caso di assenza potrà esprimere il dissenso dopo la ricezione del verbale.

Bisogna considerare che quando la lite nasce da una delibera assembleare, il dissenso è sempre possibile: il condomino può prendere le distanze dalla scelta della maggioranza e non rispondere delle conseguenze economiche della soccombenza.

Diverso è il caso in cui la lite sia stata avviata dall’amministratore nell’esercizio dei poteri che la legge gli attribuisce direttamente. In queste situazioni l’amministratore non ha bisogno di una delibera e la legge non prevede il dissenso come strumento di tutela del singolo condomino; prevede invece altri rimedi, come la contestazione dell’operato dell’amministratore o la sua revoca.

1) Atto di dissenso e voto contrario: le differenze

Il dissenso previsto dall’art. 1132 c.c. opera dopo che l’assemblea ha già deliberato, e non va confuso con il semplice voto contrario espresso durante la riunione. 

Il voto contrario incide sulla formazione della volontà assembleare e serve a legittimare l’impugnazione della delibera ai sensi dell’art. 1137 c.c.; il dissenso, invece, interviene quando la decisione è ormai presa e il condomino vuole soltanto evitare di essere coinvolto nelle conseguenze economiche della lite che il condominio ha deciso di intraprendere o di affrontare. 

Sono due momenti diversi, con funzioni diverse: il primo riguarda la partecipazione al processo decisionale, il secondo riguarda la volontà di non condividere i rischi della scelta adottata dalla maggioranza.

Per essere dissenziente il semplice fatto di aver votato “contro” in assemblea non è sufficiente. 

La legge richiede un “atto di dissenso” notificato all’amministratore.

2) La notificazione dell’atto di dissenso

La procedura per manifestare il dissenso dalla lite è disciplinata dall'art. 1132 c.c., primo comma.

Tale norma precisa che qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. 

L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione. 

La dichiarazione del condomino dissenziente è un atto giuridico recettizio di natura sostanziale, da portarsi, in quanto tale, tempestivamente a conoscenza dell'amministratore, o di chi altri rappresenti il condominio, ma per il quale non sono necessariamente richieste forme solenni, né la notificazione a norma della legge processuale (App. Firenze 14 ottobre 2021, n. 1973).

La norma quindi consente al condomino di comunicare il dissenso senza formalità particolari, e questo significa che non è necessario rivolgersi a un ufficiale giudiziario: basta una raccomandata o una PEC indirizzata all’amministratore. 

La formulazione dell’articolo fa pensare a una comunicazione successiva alla riunione, come se il condomino dovesse prima prendere atto della delibera e poi, entro trenta giorni, dichiarare di non voler partecipare alla lite. 

Tuttavia, nulla impedisce che la comunicazione avvenga immediatamente, nel corso della stessa assemblea in cui la delibera viene approvata.

Se il condomino manifesta il proprio dissenso direttamente durante la riunione e chiede che la sua dichiarazione sia riportata nel verbale, quella comunicazione è pienamente valida.

In questo modo l’amministratore riceve la dichiarazione in tempo reale, e il verbale diventa la prova della tempestività e della correttezza della manifestazione di volontà. 

È una scelta che richiede attenzione e prontezza, ma che la legge non solo non vieta, bensì considera del tutto idonea a produrre gli effetti previsti dall’art. 1132 c.c.

Quando il dissenso viene dichiarato direttamente in assemblea e riportato nel verbale, la comunicazione all’amministratore è già perfezionata: la legge non richiede formalità ulteriori. 

Tuttavia, nella pratica condominiale è prudente ribadire quella dichiarazione anche dopo la riunione, con una breve comunicazione inviata nei termini previsti dall’art. 1132 c.c.

 Non si tratta di un obbligo, ma di una cautela che evita contestazioni future.

3) Il termine

La dichiarazione del condomino dissenziente è atto giuridico recettizio di natura sostanziale, da portare perciò a tempestiva conoscenza dell’amministratore entro trenta giorni dalla notizia della deliberazione.

Il termine di 30 giorni, è posto allo scopo di dare certezza e rapidità ai rapporti condominiali.

In particolare si tratta di un c.d. termine di decadenza, avente dunque carattere perentorio non suscettibile né di interruzione né di proroga, indifferente a qualsiasi causa di impedimento del suo esercizio; di conseguenza, trascorso inutilmente il termine citato di 30 giorni, il condomino non potrà dunque più validamente esprimere il proprio dissenso a norma dell'art.1132 c.c.

In ogni caso per i condomini presenti o astenuti i 30 giorni iniziano a decorrere dal giorno stesso dell’assemblea in cui è stata assunta la decisione di stare in giudizio.

Per i condomini assenti il termine decorre dal giorno in cui il condomino ha ricevuto comunicazione formale del verbale (conoscenza legale della delibera).