Ascensore su iniziativa individuale in condominio: quando l’opera diventa vietata

Negli ultimi anni la giurisprudenza e il legislatore hanno dato sempre più importanza al principio di solidarietà e alla funzione sociale della proprietà quando si affronta il tema delle barriere architettoniche nei condomini. 

È maturata l’idea che la situazione di un condomino con disabilità, soprattutto se non autosufficiente e costretto a muoversi con ausili, imponga un diverso equilibrio tra gli interessi in gioco: da un lato il serio pregiudizio che subisce il condomino disabile se non può accedere alle parti comuni; dall’altro il sacrificio, molto più limitato, richiesto agli altri condomini per consentire l’installazione di un ascensore o di altre opere che migliorano l’accessibilità.

Da qui il riconoscimento del carattere imperativo e inderogabile delle norme sull’abbattimento delle barriere, in quanto attuative degli artt. 32 e 42 della Costituzione. 

In questa stessa direzione si muove la legge n. 120/2020, che ha modificato la legge n. 13/1989, chiarendo che tali interventi non possono mai essere considerati innovazioni voluttuarie e che non rilevano più limiti come il decoro architettonico o l’inservibilità delle parti comuni: l’unico vero limite resta il pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dell’edificio.

Questi principi valgono sia per le opere deliberate dall’assemblea sia per quelle realizzate dal singolo condomino, che può servirsi delle parti comuni nei limiti dell’art. 1102 c.c.

1) L’iniziativa del singolo condomino

È importante sottolineare che un singolo partecipante al condominio (o un gruppo di condomini) ha il diritto di installare un ascensore a proprie spese per rendere il proprio appartamento accessibile e per eliminare eventuali barriere architettoniche.

In tal caso non trova applicazione l'art. 1120 c.c. (ed in particolare, la necessità che tali innovazioni siano deliberate dall'assemblea con la maggioranza c.d. "qualificata" e la spesa sia ripartita fra tutti i condomini su base millesimale), atteso che l'esborso è assunto interamente da un solo partecipante al condominio. 

Si applica invece la disciplina di cui all'art. 1102 c.c., che contempla anche le innovazioni, e secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (Cass. civ. sez. II, 14/06/2022, n. 19087).

Per le modifiche di iniziativa individuale alle parti comuni finalizzate alla eliminazione delle barriere architettoniche non è richiesta alcuna preventiva autorizzazione dell'assemblea, salvo che tale placet sia imposto da una clausola di natura contrattuale del regolamento, mediante esercizio dell'autonomia privata.

Qualora però vi sia il placet assembleare, detta autorizzazione avrebbe il valore di mero riconoscimento dell'inesistenza di concrete pretese da parte degli altri condomini. 

2) Installazione dell’ascensore da parte del singolo condominio illecita: l’invasione della proprietà privata

L’installazione di un ascensore o di una piattaforma elevatrice in condominio è spesso percepita come un diritto sempre garantito, soprattutto quando serve a superare barriere architettoniche e a tutelare le esigenze di un condomino con difficoltà motorie. La realtà giuridica, però, è più sfumata: il diritto all’accessibilità è fondamentale, ma non è assoluto. Si deve considerare che esistono limiti precisi, e uno di questi è invalicabile: non si può mai sacrificare la proprietà esclusiva di un altro condomino. 

Recentemente un giudice di merito si è occupato della vicenda di un condomino che era stato autorizzato ad installare una piattaforma elevatrice, a proprie spese. 

Successivamente però l’assemblea aveva revocato la precedente decisione con cui era stata autorizzata l’installazione. 

Il condomino (che aveva ottenuto i necessari permessi amministrativi e comunicato l’inizio lavori) sosteneva che la revoca era arbitraria e priva di motivazioni nuove; di conseguenza chiedeva l’annullamento della delibera, il riconoscimento del proprio diritto all’installazione dell’impianto e il risarcimento dei danni.

Il condominio si costituiva eccependo la tardività dell’impugnazione e la piena legittimità della revoca, contestando inoltre la conformità del progetto alle norme tecniche. 

Successivamente interveniva anche un altro condomino, proprietario del vano scala del piano seminterrato, luogo in cui sarebbe stata collocata parte della piattaforma elevatrice, chiedendo il rigetto della domanda e il riconoscimento della propria proprietà esclusiva.

3) La decisione del Tribunale

Il Tribunale ha evidenziato come l’art. 1102 c.c. consenta al singolo condomino di installare, a proprie spese, impianti come ascensori o piattaforme elevatrici sulle parti comuni, purché non si compromettano stabilità e sicurezza dell’edificio e non si pregiudichino i diritti degli altri. In relazione a tale ultimo profilo, il giudice ha notato che, nel caso concreto, la piattaforma non sarebbe stata installata solo su parti comuni, ma anche sul vano scala del piano seminterrato, risultato di proprietà esclusiva del condomino intervenuto. 

A parere del Tribunale, tale circostanza, documentata da atti notarili e tabelle millesimali, impedisce l’applicazione dell’art. 1102 c.c., poiché l’opera inciderebbe su beni individuali. 

Alla luce di quanto sopra il Tribunale ha ritenuto pienamente legittima la delibera che ha revocato l’autorizzazione all’installazione della piattaforma elevatrice: infatti l’intervento progettato avrebbe leso i diritti esclusivi proprietario del vano scala del piano seminterrato (Trib. Palermo 23 febbraio 2026, n. 1331).