Spesa sostituzione ascensore in condomino: problema dei proprietari di negozi o botteghe

Tra i temi che la riforma del condominio del 2012 avrebbe potuto affrontare in modo più incisivo vi è certamente quello della partecipazione alle spese dell’ascensore da parte dei proprietari delle unità poste al piano terra: negozi, box, locali tecnici. Si tratta di una questione annosa, che per decenni ha alimentato contenziosi e interpretazioni contrastanti, soprattutto quando l’impianto viene integralmente sostituito e l’assemblea deve decidere come ripartire i costi.

Rimane così aperto il problema più delicato: i condomini del piano terra devono contribuire?

1) La posizione della Cassazione

Quando un ascensore è presente sin dalla costruzione dell’edificio, esso rientra automaticamente tra le parti comuni del condominio ai sensi dell’art. 1117 c.c. In questo caso, l’impianto è considerato un bene comune originario, al pari delle scale, del tetto o dei muri maestri, perché destinato strutturalmente al servizio dell’intero fabbricato. La sua funzione, consentire l’accesso ai diversi piani, è infatti intrinsecamente collegata all’uso e al godimento delle unità immobiliari, indipendentemente dal fatto che alcuni condomini lo utilizzino più di altri.

Sussistendo una presunzione di condominialità dell’ascensore, le spese di manutenzione dello stesso, sia ordinarie che straordinarie, da ripartire tra tutti i condomini con il criterio dettato dall’articolo 1124 c.c. (che prevede un criterio misto basato per metà sul valore delle unità immobiliari e per metà sull’altezza del piano), prescindono dalla considerazione che i proprietari dei locali al piano terra non ne usufruisca­no in concreto. In quest’ottica è invalida la deliberazione assembleare volta ad approvare un intervento di sostituzione dell’ascensore condomi­niale, ove siano stati convocati alla riunione soltanto i condomini titolari degli appartamenti situati dal primo all’ultimo piano dell’edifi­cio, con esclusione dei proprietari del piano ammezzato e dei negozi. 

2) Quando la tabella ascensore non prevede millesimi per i proprietari dei negozi o botteghe

È possibile che la tabella millesimale dedicata alle spese dell’ascensore attribuisca millesimi pari a zero ai proprietari dei locali commerciali e dei vani scala situati al piano terra, escludendoli così dal riparto dei costi dell’impianto. Quando però l’assemblea delibera la sostituzione degli ascensori esistenti, sorge il problema: i condomini del piano terra possono essere esclusi dal riparto? Oppure, trattandosi di un impianto comune, devono contribuire anche loro, salvo un’espressa deroga contrattuale?

La questione è stata affrontata dalla Cassazione.

La vicenda prendeva l’avvio quando l’assemblea deliberava la sostituzione dei quattro ascensori esistenti, ripartendo le spese secondo la Tabella ascensore del regolamento contrattuale. Tale tabella prevedeva che solo i proprietari delle unità dal primo piano in su partecipassero ai costi dell’impianto, mentre i locali commerciali e i vani scala al piano terra risultavano con millesimi pari a zero, venendo così esclusi dal riparto. Due condomini impugnavano la delibera, ritenendo illegittima l’esclusione dei proprietari del piano terra.

Il Tribunale accoglieva il ricorso: secondo lo stesso giudice la sostituzione degli ascensori già esistenti non rientrava tra le spese disciplinate dal regolamento contrattuale, ma doveva essere ripartita applicando l’art. 1124 c.c. 

Il condominio proponeva appello, sostenendo che l’art. 10 lett. d) del regolamento e la tabella ascensore rappresentassero una valida deroga ai criteri legali, esonerando i locali terranei da qualsiasi spesa. La Corte d’Appello notava che il regolamento non conteneva alcuna deroga espressa alla disciplina dell’art. 1124 c.c. per la sostituzione degli ascensori; inoltre, osservava che i locali commerciali accedevano comunque al terrazzo condominiale tramite le parti comuni e l’impianto, traendone utilità.

Il condominio ricorreva in Cassazione, insistendo sulla piena autonomia contrattuale e sulla validità della tabella millesimale che attribuiva quota zero ai locali terranei.

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso. Richiamando un orientamento consolidato, i giudici supremi hanno confermato che l’ascensore è una parte comune dell’edificio anche per i proprietari dei locali al piano terra, poiché consente l’accesso al tetto e al terrazzo di copertura. 

L’esenzione totale di alcuni condomini dalle spese è possibile solo tramite una convenzione chiara e inequivoca, contenuta nel regolamento contrattuale o approvata all’unanimità: nel caso di specie, tale deroga non è risultata.

Del resto occorre osservare che la tabella ascensore disciplina solo le spese di consumo e di manutenzione ordinaria e straordinaria, non la sostituzione dell’impianto. La delibera assembleare non può derogare ai criteri legali senza unanimità. Pertanto, i condomini del piano terra devono partecipare alle spese di sostituzione degli ascensori, indipendentemente dalla previsione di millesimi pari a zero nella tabella dedicata.