Attribuzione rendita catastale: quali regole valgono

La Cassazione con l’Ordinanza n. 3606/2026 interviene su un caso concreto particolarmente significativo per il classamento catastale degli immobili.
Di fatto si rispondere al seguente quesito: per il classamento conta l’attività svolta al loro interno oppure le caratteristiche oggettive del bene?

Vediamo il principio enunciato dalla Cassazione.

1) Rendite catastali: conta l’uso o le caratteristiche dell’immobile?

La controversia nasceva da una ristrutturazione immobiliare con creazione di due nuove unità destinate a formazione professionale accreditata dalla Regione.

La società contribuente aveva proposto il classamento in categoria B/5 (scuole e laboratori scientifici), con rendite molto basse. L’Agenzia delle Entrate, invece, aveva rettificato:

• attribuendo la categoria A/10 (uffici e studi privati),
• determinando rendite significativamente più elevate.

Secondo la contribuente e i giudici regionali, l’attività svolta era:

• priva di fine di lucro,
• finanziata con fondi pubblici,
• gratuita per gli utenti.

Da qui la conclusione della CTR: non si tratta di attività economica, quindi il classamento più “leggero” era corretto.

L’Agenzia impugnava la decisione sostenendo una tesi chiara:

• il classamento catastale non può dipendere dall’attività svolta in concreto,
• le unità immobiliari non presentano caratteristiche tipologiche di una scuola,
• la categoria B/5 richiede requisiti oggettivi specifici,

In sostanza, l’errore dei giudici sarebbe stato quello di adottare un criterio soggettivo, legato alla funzione sociale dell’attività. La Cassazione accoglie il ricorso e ribalta l’impostazione della CTR.

Secondo i giudici di legittimità, il punto decisivo è che il classamento catastale è legato al bene, non all’attività svolta.

La sentenza censura infatti la decisione regionale perché fondata esclusivamente:

• sull’attività concretamente esercitata,
• sulla sua presunta assenza di lucro,

trascurando invece le caratteristiche strutturali e funzionali dell’immobile.

La Corte di Cassazione enuncia un principio destinato ad avere impatto operativo rilevante: “il provvedimento di attribuzione della rendita catastale è un atto che inerisce al bene […] accertata con riferimento alle potenzialità di utilizzo, e non al concreto uso che di esso venga fatto” 

E ancora: “senza che rilevi la qualità di soggetto pubblico o privato […] né le eventuali funzioni latamente sociali svolte” 

Uno dei passaggi più interessanti riguarda il ruolo del fine di lucro.

La Cassazione chiarisce che:

• il lucro non è irrilevante, ma
• deve essere valutato in termini oggettivi, cioè:
  • desunto dalle caratteristiche strutturali dell’immobile,
  • non dalla concreta modalità di utilizzo,

Inoltre: l’attività svolta nell’immobile può essere considerata solo come criterio complementare, non decisivo.

Questo passaggio è cruciale perché evita interpretazioni “elastiche” del classamento basate su elementi variabili nel tempo.

La Cassazione ribadisce un principio chiave: la rendita catastale dipende dalle caratteristiche dell’immobile, non dall’uso concreto.